‘Mkb’ers lopen tegen hoge kosten aan bij de verduurzaming van hun pand’
Mkb-ondernemers met een eigen bedrijfspand staan voor de uitdagende taak om te verduurzamen. Maar de investeringen die daarvoor nodig zijn, zijn fors en de businesscase is vaak lastig te maken. ‘Verduurzamen is bij een aantal van deze bedrijven bovendien nog niet top of mind’, meent sectoreconoom Bouw & Vastgoed bij ABN AMRO Paul Bisschop.
De gebouwde omgeving drukt met bijna veertig procent een zware stempel op de totale CO₂-uitstoot van ons land. Hoeveel daarvan op het conto valt te schrijven van bedrijfsmatig vastgoed, is niet helemaal duidelijk. ‘Specifieke cijfers hierover zijn niet voorhanden. We weten wel dat de CO₂-uitstoot van woningen en gebouwen tussen 1990 en 2023 fors daalde van 29 megaton naar 17 megaton’, zegt Paul Bisschop. Als sectoreconoom Bouw & Vastgoed bij ABN AMRO volgt hij de cijfers, trends en ontwikkelingen voor de vastgoedsector op de voet.
Daling in gang gezet
Bijna de helft van die daling vond plaats in de laatste twee jaar, zo lezen we op de site van de rijksoverheid. Verduurzaming van de gebouwen en minder aardgasverbruik hebben deze daling in gang gezet. Hiermee lijkt de klimaatdoelstelling om de CO₂-uitstoot van de gebouwde omgeving in 2030 met meer dan 55 procent te verlagen ten opzichte van 1990 dichterbij te komen.
De verduurzaming van een bestaand pand is niet altijd eenvoudig
‘Met de nadruk op lijkt’, zegt Bisschop. ‘Want de volgende stappen zijn een stuk minder makkelijk te zetten voor deze sector. Het laaghangend fruit in de vorm van isolatie, zonnepanelen, warmtepompen en ledverlichting is door de grotere bedrijven voor een groot deel wel geplukt. Een mkb’er kan vaak in zijn productieketen nog wel winst behalen, maar dat hangt af van zijn bedrijfsvoering. Bovendien zit de grootste CO₂- uitstoot in het energieverbruik door de ondernemers en is verduurzaming van een bestaand pand niet altijd eenvoudig.’
Urgentie ontbreekt soms
Hoewel veel van de grote vastgoedbedrijven bezig zijn met verduurzamen, zijn er nog heel wat midden- en kleinbedrijven die de urgentie om hun bedrijfspand verder te verduurzamen minder voelen. Zij vinden de hoge investeringen een belemmering en weten niet goed wat daarvan het rendement zal zijn. Bisschop: ‘Ze krijgen de businesscase vaak niet rond. Ook is voor hen niet altijd duidelijk wat te doen en waar te beginnen. Bovendien zijn zij gebruiker van hun eigen pand en hebben dus vaak geen huurder die eist dat er verduurzaamd wordt. Brancheverenigingen, maar ook banken kunnen de kleinere ondernemers in deze sector wat dit betreft verder op weg helpen. En er zijn natuurlijk ook mkb-ondernemers die wél al werk hebben gemaakt van verduurzaming. Zij kunnen echt een inspiratiebron zijn voor ondernemers die moeite hebben en niet weten waar ze moeten beginnen.’
Subsidies
Om ontwikkelaars en beleggers aan te moedigen hun vastgoed te verduurzamen, zijn er verschillende subsidies beschikbaar. Bisschop: ‘Bijvoorbeeld de Energie-Investeringsaftrek (EIA). Deze regeling is bedoeld voor ondernemers die investeren in energiebesparende technieken en duurzame energie. Met de EIA kunnen bedrijven tot wel 45 procent van de investeringskosten aftrekken van de fiscale winst. Deze subsidies zijn ook beschikbaar voor het mkb.’
EPBD-IV
Ondertussen zorgt wet- en regelgeving die vastgoed in Nederland duurzamer moet maken, voor meer druk op de markt. Zo zijn kantoren van minimaal honderd vierkante meter sinds begin 2023 verplicht om een energielabel C te hebben. Dit lijkt verduurzaming een boost te geven. De maatregel wordt extra effectief als ook serieus werk wordt gemaakt van handhaving. Voor retail lijkt een soortgelijke eis er in 2025 ook te komen. Bisschop: ‘Hoewel de minimumeis naar verwachting iets soepeler zal zijn: label D. De vraag is in hoeverre dat het terugdringen van CO₂ echt gaat helpen.’
Ook de vierde herziening van de Energy Performance Building Directive is een feit, ofwel de EPBD-IV. Dit is de Europese richtlijn voor de energieprestaties van gebouwen. Een belangrijk onderdeel van de recente herziening is de wijziging van de nu geldende eisen voor Bijna Energieneutrale Gebouwen (BENG) naar de norm van zero-emission building (ZEB). Vanaf 1 januari 2030 geldt voor alle nieuwe gebouwen dat zij geen emissies uit fossiele brandstoffen meer mogen uitstoten. Emissievrije gebouwen worden de nieuwe standaard.
Claire van Staaij, sector banker Vastgoed over de grootzakelijke vastgoedsector
Ook ondernemers die actief zijn in het commercieel vastgoed, zoals vastgoedontwikkelaars, moeten aan de slag met verduurzaming. Claire van Staaij, sector banker Vastgoed bij ABN AMRO: ‘De 55 procent CO₂-reductie in de vastgoedsector in 2030 gaan we waarschijnlijk nog wel halen, maar het traject richting Net Zero is echt een stuk uitdagender.’
Wanneer ondernemers hun panden niet verduurzamen, is de kans groot dat hun vastgoed straks minder waard is
Courantheid onder druk
Intussen neemt de druk door middel van wet- en regelgeving toe. Mede hierdoor kan een ondernemer tegen problemen aanlopen wanneer hij nu of in de toekomst zijn bedrijf of bedrijfspand wil verkopen. Daarnaast worden financieringsmogelijkheden bij niet-duurzame panden vaker beperkt als er geen verduurzamingsplan is. Bisschop: ‘Wanneer ondernemers hun panden niet verduurzamen, is de kans groot dat hun vastgoed straks minder waard is. En dat kan tot serieuze problemen leiden bij de verkoop. Wanneer het verduurzamen van een pand niet uit kan, is sloop overigens ook een optie. Nieuwbouw is in dat opzicht makkelijker duurzaam te krijgen. Daarbij moet wel worden aangetekend dat sloop en nieuwbouw ook emissiearm moeten gebeuren. Die opgave ligt weliswaar bij de bouw, maar de vastgoedsector kan dit via afspraken afdwingen.’
‘Dit circulaire pand heeft niet meer gekost dan een regulier pand’
In 2021 opende Jumbo in Goor het meest duurzame supermarktpand van de Benelux. ‘We zeiden vaker “waarom niet?” in plaats van “waarom wel?” Dan kan er opeens heel veel’, aldus Niek Leussink, directeur van Leussink Retail Groep dat eigenaar is van zowel het pand als de winkel. ‘En het opvallende is dat de bouw niet eens duurder was.’
Duurzaam is volgens Leussink eigenlijk een misleidende term. ‘Je denkt meteen aan duur. Maar duurzaam hoeft zeker niet duur te zijn. Zo hebben wij berekend dat de volledig circulaire Jumbo-supermarkt in Goor niet meer heeft gekost dan een regulier pand. Het pand neemt, juist omdat het duurzaam is, nu sneller toe in waarde. Bovendien zijn we minder kwijt aan energie dan bij de vorige winkel die een stuk kleiner was.’
Leien dakje
Leussink Retail Groep, met in totaal 1.400 medewerkers, is eigenaar van winkels van Etos, Gall & Gall en negen Jumbo-supermarkten. Zowel van de winkels – via franchise – als van het vastgoed, hoewel het bedrijf de panden soms ook huurt. De supermarkt in Goor is in eigendom. Leussink: ‘We wilden het pand zo duurzaam mogelijk maken. Dat lukte doordat we vaker zeiden “waarom niet?” in plaats van “waarom wel?”. Ineens ging alles van een leien dakje. We zijn niet tegen noemenswaardige problemen aangelopen.’
Materialenpaspoort
Het pand in Goor heeft zonnepanelen, is gasloos, maakt gebruik van warmteterugwinning, heeft een slim lichtsysteem dat reageert op daglicht, een sedumdak en is voornamelijk met FSC-gecertificeerd hout gebouwd. Verder heeft het bedrijf gewerkt met een materialenpaspoort. Leussink: ‘Dat is een digitale registratie van alle materialen en onderdelen die we hebben gebruikt zodat deze aan het eind van de levensduur makkelijk kunnen worden gerecycled.’ Leussink praat bevlogen over het paradepaardje in Goor. ‘Onze volgende investering is een nieuwe Jumbo-supermarkt in Hengelo. Ook dat wordt gasloos en de verschillende duurzame technieken passen we ook daar weer toe.’
Win-winsituatie
Het pand in Goor ontving een BREEAM-ontwerpscore van 90,79 procent en kreeg daarmee de hoogste classificatie ‘Outstanding’. Leussink: ‘Het mooie is dat de ene duurzame maatregel de ander weer versterkt. Zo zorgt het sedumdak dat overtollig water geleidelijk wordt afgevoerd. Maar het werkt ook isolerend en is goed voor de biodiversiteit. Bouwen met hout veroorzaakt minder CO₂-uitstoot, heeft verschillende circulaire mogelijkheden en tegelijkertijd creëert het een fijne, warme sfeer in de winkel. Win-win dus.’